오피스텔 주택임대사업자 주의! 등록전 짚고 넘어가야할 네 가지는?

요즘 주변에 오피스텔이 엄청나게 지어지고 있습니다.

수도권이다 보니 더더욱 많고 모델하우스도 많고 그러다 보니 혹해서!

덜컥 계약을 해버리는 경우가 많죠...

 

수익률이 8%다 어떠하다.. 네.. 좋습니다.

여기까지는 그럴 수 있어요.. 하지만 뒤늦게 후회하기전 짚어봐야할 부분이 있습니다!

 

꼭 확인하세요!!!

사진은 단독이지만 오피스텔은 한건물에 있지요

 

● 오피스텔을 주택임대사업자로 등록하려는 이유는?

1. 취득세 감면

2. 세입자의 전입신고 가능

왜 오피스텔이 투자의 수단으로 급 부상 하였냐면

1가구 2주택이 되지 않으면서 목돈을 투자(소위 굴리다)할 수 있는 좋은 수단이기 때문이죠

여기에서 더 좋은건 취득세까지 감면이 될 가능성도 있다는 것!

가능성이라 함은 주택임대사업자로 등록하였을 경우에 해당되기 때문입니다.

(시, 군 등 지자체에 등록하여 면허를 획득하는 것을 말함)

또 요즘은 세입자들이 확정일자 등을 받아 대항력을 갖추기 위해 전입신고 하는 세대를 선호하죠

● 취득세(지방세)가 그럼 얼마나 감면되는데?

전용면적 60㎡미만, 200만원 초과하는 경우 취득세에 85%를 감면 받습니다.(200만원 이하는 면제!)

일반적인 수익형으로 20㎡, 26㎡ 등이 많이 있죠.

대략 취득세가 1000만원 정도 나온다 하면 150만원 정도로 줄일 수 있는 수단이 되겠죠.

 

● 그럼 몇년을 의무로 가지고 있어야 하는데?

이 부분이 아주 큰 문제입니다. 물론 뒤에 더 큰 문제가 있지만요...

2020. 8. 18. 이전 (발표는 2020. 7. 10.)에는 4년(단기), 8년(장기) 이렇게 두개의 형태로 등록이 가능했습니다.

그래서 대부분의 오피스텔 소유자들은 상대적으로 짧은 4년으로 선택하여 등록하고 취득세 감면 받고 임대료 받다가

추후에 더 가지고 있던가 아니면 처분하던가 하는 식으로 수익을 챙길 수가 있었죠

 

그런데!!

 

앞서 말씀 드린 저 날짜 2020년 8월 18일! 민간임대주택에 관한 특별법! 개정! 시행! 으로 인해..

 

4년-----> 빠이

8년-----> 빠이

 

10년 장기로 통일되어 버립니다.

 

즉.... 취득세 감면 혜택 유지하려면 10년 가지고 있으라 이겁니다..

이게 문제는 세무서의 입장과 지자체의 입장이 달라도 너무 달라요

 

지자체에서는 혜택이 아니라 뭘 안지키면 과태료 3,000만원 뭘 안하면 500만원...

이렇게 겁부터 줍니다..

근데 이게... 정말로 10년안에 일반인에게 매매하면 과태료 3,000만원

5%초과하여 임대료 증액하면 500만원 이런식으로 정말 있어요..

과태료가 상당하다...

명목은 임차인 보호를 위해 있습니다만... 좀 과하다라는 생각이 들기도 합니다.

여튼 저런 의무들을 10년간 잘! 성실히! 지켜야 한답니다.

 

여기서 멘붕이 오기 시작합니다...

아니 왜 모델하우스에서 얘기하던 그런 꿀과는 차이가 있는거지?

이미 계약은 했는데? 어떡하지...

 

문제는 여기서 끝이 아니라는 겁니다..

 

● 보증보험가입? 이건 또 무슨얘기?

2020. 8. 18. 이후에 임대사업자로 등록하는 사람들은 보증보험에 무조건 가입을 해야합니다.

"아니.. 난 그냥 오피스텔 하나 분양받아 임대 놓으면서

월세나 좀 받으려고 했는데 뭐가 이리 복잡해?" 라는 마음이 들 시기가 왔습니다.

 

나는 누구고 여긴 어디인가..

현재 주택도시보증공사와 SGI서울보증 두군데중 주택도시보증공사 HUG만 가입이 가능한 상태입니다.
(12월 31일까지 보험료 70%~80% 감면 혜택 중입니다)

그런데 (담보권 설정 금액+임대보증금)/주택가격 * 100%가 60%를 넘어가면 보증보험을 가입안해줍니다.

??? 이게 무슨얘기지..

등록은 임대사업자의 주소지에서 가능합니다.

신고는 임대주택의 물건지에서 가능합니다.

 

이 개념은 다른 포스팅에서 다루도록 하고...

어쨋든 내가사는 주소지에서 등록은 분양계약서만 가지고 했는데

임차인이 구해져서 계약을 했고

어찌어찌 하다보니 보증보험을 가입해야하고

3개월에 물건지에다 신고를 해야겠다 마음을 먹었는데.

보증보험에서 브레이크!

보증금액을 낮추싶쇼..

'아니.. 나는 임차인 보증금 받아다가 대출 잔금 갚는데 쓰려고 했는데?'

혹은 '대출받아 놓은걸 월세 이자 받아 갚으려 했는데?'

사면초가의 상황이 왔습니다

등록은 이미 1달 이전에 해서 말소가 불가능 하고

신고는 3개월안에 해야 과태료가 안나오는데

이러지도 저러지도 못하는 상황에 빠졌습니다.

 

현재 지자체에 문의를 해도 담당자도 멘붕과 패닉, 카오스 모든게 온 상황이네요.

우리의 국토부에서 해답을 하루 빨리 주셔야 임대수익의 꿈을 품고 있던 작은사업자?들이

조금이라도 덜 피해를 보지 않을까 하는 상황이네요..

 

뭔가 정리가 좀 안된 느낌입니다만...

현재 임대사업자 제도 자체가 정리가 안된 느낌입니다..

 

추후 보증보험회사에서 비율에 따라 가입이 가능한지 여부에 대해 확인이 되면

새로운 포스팅으로 글을 올리겠습니다.

 

두서없이 쓴 글 읽어주셔서 감사합니다!